Schönheitsreparaturen einfach erklärt

Schönheitsreparaturen - Pflicht des Mieters oder Vermieters?

Vor kurzen ist in unserem Forum eine Diskussion zum Thema Schönheitsreparaturen aufgekommen. Zu diesem Thema möchten wir heute Stellung beziehen und hoffen, dass wir das teilweise nicht einfach zu verstehende Thema Schönheitsreparaturen ihnen leicht und verständlich Nahe bringen können.

Die Bezeichnung der Schönheitsreparaturen ist im eigentlichen Sinne irreleitend. Schönheitsreparaturen sind keine Reparatur, sondern eine dekorative Verbesserung von vermieteten Räumen. Hierbei wird lediglich das Erscheinungsbild des Raumes verbessert, oder oberflächliche Schäden behoben. Somit sind Schönheitsreparaturen als eine Renovierung zu sehen.

Durch diese sprachliche irreleitende Wortbeschreibung, kommt es häufig zu einem Rechtsstreit zwischen Mietern und Vermieter. Es stellt sich die Frage, welche Partei für die Schönheitsreparaturen aufkommen muss.

Die Verpflichtungen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen werden jedoch unterschiedlich betrachtet. Zu beachten sind hierbei die gesetzliche Regelung und die vertragliche Regelung.

Schönheitsreparaturen: Gesetzliche Regelung

Gesetzlich betrachtet sind Schönheitsreparaturen die Angelegenheit des Vermieters. Diese Reparaturen dienen lediglich der Instandhaltung der Mieträume. Man darf darunter alles verstehen, was sich während des normalen Wohnens abgenutzt hat und erneuert werden muss.

Basierend auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ist es somit die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters die Mieträume zu Erhalten. Im § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches steht:

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Schönheitsreparaturen: Vertragliche Vereinbarung

Die gesetzliche Regelung für Schönheitsreparaturen ist ein abdingbares Recht. Das bedeutet, von gesetzlichen Regelungen kann vertraglich abgewichen werden, durch eine Änderung oder einem vollständigen Ausschluss. Mittlerweile ist dies sogar eine gängige Praxis geworden. Das Bundesgerichtshof hält diese Vorgehensweise mittlerweile schon für eine Verkehrssitte. Darunter ist zu verstehen: Wenn Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht erwähnt sind, trägt der Vermieter die alleinige Verantwortung.

Trotzdem gibt es oft Auseinandersetzungen über Schönheitsreparaturen. Dies liegt oftmals an einer Menge im Mietvertrag festgehaltener Schönheitsreparaturklauseln welche nicht leicht zu verstehen sind.

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Folgende mögliche im Mietvertrag festgehaltene Klauseln sind unwirksam:

• Unabhängig der Wohndauer nach Auszug zu renovieren
• Auswechseln von Teppichen, die vom Vermieter verlegt wurden
• Ausbesserungen von Parkettfußböden

Grundlegend sollen vom Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen übernommen werden, als der Mieter diese selbst abgewohnt hat. So wurden vom Bundesgerichtshof Renovierungsfristen befürwortet. Klauseln im Mietvertrag, welche bestimmen, dass Mieter zu gegebenen Fristen renovieren müssen, sind nur dann in Funktion, wenn diese nicht als „starre Fristen“ erläutert sind. Darunter ist zu verstehen, dass Mieter nicht gezwungen werden können eine Renovierung nach einer festgelegten Frist zu vollziehen, wenn eine Renovierung gar nicht notwendig ist.

Zieht ein Mieter vor Ablauf der Fristen aus, muss der Mieter auch nicht renovieren.

Schönheitsreparaturen und die Abgeltungsklausel

Es kommt vor, dass sogenannte Abgeltungsklauseln mit Fristenplänen verknüpft werden. Hierbei handelt es sich um Bestimmungen, die regeln, dass Mieter zum Zeitpunkt des Auszuges vor Ablauf der Frist, sich an Schönheitsreparaturen für die Wohndauer beteiligen.

Nur wenn die Renovierung nicht fällig ist, greift die Abgeltungsklausel ein. Wird die Abgeltungsklausel mit einer anderen unwirksamen Klausel kombiniert, sind beide Klauseln unwirksam.
 

-Aaron

Quellen:
mieterbund.de
bundesgerichtshof.de
gesetze-im-internet.de/bgb/